Crédito hipotecario UVA: ¿cuánto te prestan y qué banco te conviene?

Cómo se calcula

Los créditos UVA se piden en pesos, pero la deuda queda expresada en UVAs, una unidad que el BCRA actualiza todos los días según la inflación. Se pagan con el sistema francés: la cuota es fija en UVAs y, en pesos, sube con la inflación. Para cada banco, la herramienta hace estas cuentas:

1. Tasa y plazo. La tasa mensual es la TNA dividida por 12, como la aplican los bancos: i = TNA / 12. El plazo es el que elegís, o el máximo del banco si es más corto; en meses, n.
2. Lo que permite tu ingreso. La cuota inicial no puede pasar de un porcentaje de tu ingreso neto (la relación cuota/ingreso), y eso fija un préstamo máximo: préstamo = ingreso × relación cuota/ingreso × (1 − (1 + i)^−n) / i.
3. Lo que permite la propiedad. El banco financia hasta un porcentaje del valor, que se pasa a pesos al dólar oficial (venta): préstamo = % de financiamiento × valor en US$ × dólar oficial.
4. El préstamo y la cuota. Te prestan el menor de los dos, con una cuota inicial de cuota = préstamo × i / (1 − (1 + i)^−n), sin seguros ni comisiones. Los bancos se ordenan del que más presta al que menos (si dos prestan lo mismo, primero el de cuota más baja), y en la comparación también los podés ordenar por cuota o por ingreso necesario.
5. El ingreso necesario. Es la cuenta al revés. De tus ahorros salen primero los gastos de compra y lo que queda va al anticipo; el resto del precio lo tiene que prestar el banco: préstamo necesario = precio + gastos − ahorros, pasado a pesos al oficial. Si es más de lo que financia ese banco, con tus ahorros no alcanza y la herramienta muestra cuántos ahorros pide. Si no, ingreso necesario = cuota inicial del préstamo necesario ÷ relación cuota/ingreso, con la misma tasa y el mismo plazo. A la vista queda el banco que pide menos ingreso.

Por ejemplo, con una TNA de 7,5% a 20 años (i = 0,625% por mes y n = 240), cada $ 1.000.000 de préstamo da una cuota inicial de $ 8.056. Con un ingreso de $ 3.000.000 y una relación cuota/ingreso de 25%, la cuota puede llegar a $ 750.000, y el préstamo, a unos $ 93.100.000. Al revés, para pedir $ 100.000.000 con esas condiciones, la cuota inicial es de unos $ 805.600 y, con la misma relación de 25%, hace falta un ingreso neto de unos $ 3.222.000.

El efectivo que necesitás es el precio menos el préstamo (pasado a dólares al oficial), más los gastos de compra, que se calculan como un porcentaje del precio. Si tus ahorros no alcanzan, el plan para el anticipo busca el ahorro mensual que, invertido a fin de cada mes, junta lo que falta en el plazo que elegís: ahorro = faltante × j / ((1 + j)^m − 1), con j = (1 + rendimiento real)^(1/12) − 1 y m meses, igual que en la calculadora de retiro.

Y como la cuota es fija en UVAs, cuánto pesa sobre tu ingreso depende de tu sueldo: si cada año le gana a la inflación un porcentaje g, dentro de t años pesa cuota/ingreso de hoy ÷ (1 + g)^t. La herramienta lo muestra con un sueldo que le gana 2% por año, que empata con la inflación y que pierde 2% por año.

Qué mirar además de la tasa

• Tasa “desde”. Es la más baja que publica cada banco, para el mejor perfil de cliente. La tuya puede ser más alta.
• Cobrar el sueldo en el banco. Muchos bancos reservan su mejor tasa para quien acredita ahí el sueldo, y algunos lo piden como requisito. Si tu sueldo entra en otro banco, preguntá la tasa sin ese beneficio.
• Edad máxima al terminar. Los bancos ponen una edad tope para la última cuota: según tu edad, el plazo que te dan puede ser más corto que el máximo.
• Antigüedad e ingresos demostrables. Piden una antigüedad mínima en el trabajo y que el ingreso se pueda comprobar; en relación de dependencia, con los recibos de sueldo.
• Seguros. A la cuota se suman el seguro de vida, sobre el saldo de la deuda, y el de incendio de la propiedad. Esta cuenta no los incluye.
• CFT. El costo financiero total suma a la tasa los seguros, las comisiones y los gastos del crédito. Es el número para comparar bancos con la misma vara: pedilo junto con la precalificación.
• Bancos provinciales. Suelen prestar para propiedades de su provincia o a quienes cobran el sueldo ahí: confirmá si podés acceder antes de contar con ellos.

Con estos números, el paso siguiente es pedir la precalificación en los dos o tres bancos que mejor te dan: es lo que define cuánto te prestan de verdad. Es un cálculo orientativo, no una oferta de crédito ni una recomendación de inversión, y las condiciones de cada banco pueden cambiar.

Glosario

UVA

Unidad de Valor Adquisitivo: la publica el BCRA y se actualiza todos los días con la inflación, a través del CER. El banco te presta pesos, pero la deuda y la cuota quedan fijadas en UVAs: si en un año la inflación es del 30%, la cuota en pesos sube más o menos lo mismo.

TNA

Tasa nominal anual: lo que cobra el banco por encima de la UVA. Un crédito UVA al 6,5% cuesta, más o menos, la inflación más un 6,5% por año; por mes se aplica la TNA dividida por 12 (0,54%).

CFT

Costo financiero total: la TNA más los seguros, las comisiones y los demás gastos del crédito, como una tasa anual. Dos créditos con la misma TNA pueden tener un CFT muy distinto, así que para comparar bancos pedí este número: el banco te lo tiene que informar.

Relación cuota/ingreso

La parte de tu ingreso neto que el banco acepta que se vaya en la cuota inicial, en general entre el 20% y el 30%. Si sumás un cotitular, se calcula sobre los dos ingresos.

Sistema francés

La cuota es la misma cantidad de UVAs durante todo el crédito. Al principio es casi toda interés: con una TNA de 7,5% a 20 años, cerca del 78% de la primera cuota es interés, y en los primeros cinco años devolvés apenas el 13% de lo que te prestaron.

Tasación y financiamiento

El banco manda a tasar la propiedad y presta hasta un porcentaje de la tasación o del precio, el que sea menor: en general, entre el 65% y el 80%. Si la tasación da menos que el precio, el préstamo baja y el anticipo sube; la herramienta supone que coinciden.

Preguntas frecuentes